後悔しないためには？失敗しない土地の探し方！

どーも！住宅営業マンのmoriです！

ここ最近ずっっと雨続きですね(^^;

土地を見に行くときびしょ濡れになるので

悪天候用の3軍スーツ・革靴が活躍してます^^

これって営業マンあるあるかもしれません笑

さて今回のテーマは

住まいづくりを考え出したとき
まず土地が決まったら話が進められそうだな～
と考えることが多いかと思います

しかし「そもそも土地ってどうやって探せばいいの??」

と思いますよね(^^; ？？

そこで今回は

 

この3つに絞って住まいづくりの第一歩である

土地探しについて解説していこうかと思います！

●土地購入までの流れ

土地を購入するまでのざっくりした内容は

この3つのステップになります

 

買い付け

購入したい！気になる！という土地があれば
まず『買付証明書』という簡単な書類を不動産へ出します。

これを出すことで何かが決まるわけではなく
この土地を購入するかどうかを最優先に考える事のできる権利

を得る事になります。つまり申込みのようなイメージです！

 

売り主次第にはなりますが、大体1～2週間前後は優先的におさえることができます。

この買付証明書を出す時点で、金額や条件の交渉を行うことになります。

 

契約

買付け期間の後、売り主・買い主が納得すれば契約を交わします。

この段階はまだ売買の約束をしたような状態です。

この時点で手付金をおさめたりするので

ここから先は契約を解除する場合費用が発生します。

 

決済

契約から約1～2カ月後を目安に決済をします。

土地の残りの代金を支払い、所有権の移転を行い

土地の名義が買い主に変わります。

ここでやっと買い主の土地になるので、工事などが出来るようになります。

土地代金を現金で支払わずローンで組む場合は

この決済時に銀行やハウスメーカーで土地代金を

つなぎ融資で組む形になります。

 

 

 

●土地契約までにすべきこと

 

住宅ローンの事前審査

金融機関による住宅ローン事前審査の承認が必要になります。

身分証明証や収入を証明できる物などの審査機関へ提出が必要な書類を準備しなければいけません。

審査自体はスムーズにいけば2～3日、長くても1週間以内くらいで結果は出ますが

源泉徴収票や車のローンの返済予定表などがもし手元に無い場合は

勤務先や借入先の準備してもらうのに時間がかかる可能性があります。

間取りの検討

検討している土地にはどの程度の大きさの建物が入るのか

自分達の要望の間取りは実現できるのか

その土地に家が建ったらどのような暮らしができるのか

など土地だけ見ても想像が難しい場合、実際に間取りを作成してもらいイメージします。

 

総資金計画の把握

土地の状態次第では

土地代金以外の見えない費用がかかってきます。

例えば、既に古い建物が建っていれば、建物や駐車場の土間・堀車庫などの解体費用がかかります。
最近、解体に関して法律が厳しくなったので
アスベストが使ってあると解体費用はかなり増額します(^^;

他にも、前面道路に水道が通ってなければ、水道を土地まで引き込んだり
土地に対して、道路や隣地との高低差があれば土留めブロックや擁壁の工事が必要です。

 

一見とても条件の良さそうな土地でも、、、

 

 

想定される必要な工事はこれだけあります(-_-;)

 

もちろんそういった費用を見越して、販売価格が相場より安く設定されている物件もありますが

契約後に追加で費用がかかる事を知ったとなれば、計画を大きく変更しなければいけません。

住宅メーカーを絞る

これは絶対ではないです！

しかし土地の買付けや契約の段取り、金額や条件の交渉など全ての事を自分でするのってかなり大変です。

もちろん自分自身でされる方もいますが、基本は住宅メーカーの営業マンが代行することが多いです。

代行してもらったからそこで建てないといけないという決まりは無いですが、まったく検討していない住宅メーカーにしてもらったら正直断るとき気まずいですよね(^^;

土地の決済までには住宅ローンの本申込み(事前審査の次の段階)もしておかないといけませんし

つなぎ融資の段取りは建てるメーカーが行います。

期間もそんなに余裕はないので住宅メーカーは絞っておく事がオススメです。

 

●土地を探すタイミング

ざっくり言うと3パターンあります

先に土地探しから行う

良いなと思う土地を見つけてから動きだす場合
土地の買付け期限の約1～2週間で住宅メーカーを決めることになります。

メーカーを決定するためには最低でも

『間取り』『金額』の提案をある程度は把握しとかないと判断しにくいです。

しかしその提案が出来上がるまでには

土地の調査と報告、ご要望の暮らしのヒアリング

その後、間取りのご提案を行い、あらかた要望の建物の形が出来れば

建物やその他費用の見積もりして総資金計画の提案といった

2～3ステップはあるので、最低でも2回以上は打合せが必要です。

土地調査だけでも調べる事はたくさんあります！

仮にその時点で3社を候補にあげ打合せをしたとすると、最低6回以上の打合わせします。

二週間の間にお休みが４日間あったとすれば、そこに全て詰込まないといけません(-_-;)

その土地で進めるのか、メーカーの各提案を比較しどこにお願いするのかなど

大きな決断をするのに、時間が少なく冷静な判断は出来ずに焦って決めることは避けたいです。

 

住宅メーカー側も、少ない時間でお客様の好みや希望の暮らし方を確認し提案を作ることになります。
出来なくはないですが、本来はもう少し時間をかけて一緒に実際の建物を見たりしながら
好みを理解しイメージを擦り合わせていきたいとこです^_^;

業者さんが絡む見積もりの場合はそもそも間に合わずに概算で進める事になります。

ここで、いい加減な概算金額になっていた場合は、契約後にモメる原因になります。

 

土地を探す前に住宅メーカーを決める

メリットは、一社とのみ打合せを進めるので土地の買付け期限の間も

そのメーカーにできるだけ時間を割けるので

間取りや金額など出来るだけ詰めた内容まで打合せができて

時間と気持ちに余裕が出来やすいです！

住宅メーカー側からしても、土地が見つかれば家づくりが進むので

より一生懸命土地探しに取り組んでむと思います^^

 

住宅メーカー選びと土地探しを並行して行う

住宅メーカーが先に決まれば楽ですが、土地が見つからないと細かい提案を作るのが難しいため

各メーカーがどのような提案をするのか、詳細の金額などは分かりません。

なので土地を探している間も、各メーカーのモデルハウスを見学したり説明を聞いて

ある程度の価格帯やどんな家づくりをしているのかを知っていくことが大事です。

自分達の理想の家づくりが出来そうな住宅メーカーを絞っておけば
いざ土地が出たときにスムーズに動けます。

 

●土地探しをお願いする相手

大きく分けて2パターンあります

不動産会社に探してもらう

不動産会社はその地域の地主との繋がりがあったり売主から直接相談を受けるので
表に出る前の情報などをもらえる可能性もあります。

その地域の環境や相場や土地流通の特徴などを細かな状況を把握していることも多いです。

その反面、家づくりに関する知識は担当次第になります。

不動産と住宅会社って、同じ不動産業界といったイメージがりますが
業務内容も違えば、必要なスキルや知識、資格なども大きく異なります。

その土地にはどんな間取りがベストなのか、家を建てられる状態にするのに

どんな工事が必要で追加費用はどれくらいか、までは把握していない場合もあります。

不動産会社にとってのゴールはあくまで土地の売買です。
土地の決済を終えれば基本的にはその後関わることはありません。

土地を契約する前の段階で、家を建てるには何をどうするべきだ

という説明は無いケースが多く、そもそも説明する義務もありません。

もちろん元々住宅営業出身の人や、かなり詳しく勉強している人もいます。

ですので不動産会社の担当によって家づくりに関する説明は差が出てきてしまいます。

 

住宅営業マン

基本的に住宅営業マンの思考は、希望の建物が建てられそうな土地なのか

トータルの予算の中で成り立つのかというように土地・建物セットでの土地探しをします。

ですので家づくりをする上での『良い土地』を探すのが基本です

 

なぜかというと、住宅営業マンのゴールは土地の売買ではなく、家を建てて貰うことです。

土地に無駄な費用がかかってしまったら
建物にかけられる予算が減って要望が叶えられなくなる
もしくは、総額が膨らみ予算が合わなくなります。

条件や要望をあまり満たせてない土地だったら
打合せを進めても最終的に住みたいと思えず
その土地での検討はやめて住まいづくりは進みません。

建物と土地はセットで住まいづくりを考え

その土地の特徴を活かせた建物の提案が出来て初めて

トータルで満足できる提案になります。

 

逆に注意点は、そのメーカーでしか建てることが出来ない
建築条件付きの土地を紹介されるのが多くなりがちです。

もちろんその建築条件付きの土地が、自分達の要望に当てはまっていれば問題はないと思います。

しかし建築条件付きの土地しか勧めてこない・その土地をごり押ししてくる・他の土地を探す気が無い

などであれば、それは理想の住まいづくりのための土地の提案ではないと思います。

 

●まとめ

結論から言うと、住宅メーカーの営業マンにメインで土地探しを依頼した方が
後々のプランニングや暮らしの提案はスムーズなケースが多いと思います。

もちろん並行して不動産会社にも探してもらって良いと思いますし

極論、本当に親身になってくれる人であれば誰でも良いと思います。

しかし土地を決めてしまう前には、一度で良いので住宅メーカーの営業マンに相談して

そこに家を建てるなら気を付けるべき点は何があるかは確認するのをオススメします。

 

 

 

 

 

私が過去に、すでに土地購入済のお客様から相談を受けたケースで

土地代金は約700万円でしたが、付帯・外構工事が約1200万円というケースがありました。

もちろんお客様はそんなにかかるのは知らなかったので衝撃を受けていました。。。

山の途中にある景色の良い静かな別荘地で、良い点がたくさんある土地なのですが

それから約3年経った今でも、計画はストップしたままです。

土地の契約前にそれだけ費用がかかるということを認識できていれば

また違った計画になっていたかもしれません。

 

目指すゴールは土地の取得ではなく理想の住まいづくりです。

土地の良い面だけではなく、デメリットや懸念点もしっかりと伝えてくれる方を

土地探しのパートナーとして選んでみてはいかがでしょうか(^^)

 

●余談

私が自宅の土地を探していた場所は

土地が出てもすぐに売れてしまうエリアでした(^^;

ある休日の晩、福岡県のお祭りで呑んでいる最中に

土地が出た情報が入り、その場でGoogleアースで現地を確認！！

すぐに不動産に問い合わせ、色々調べ事はありそうでしたが

お祭りを早々に切り上げ買付証明書を記入しコンビニからFAXで不動産へ送りました。笑

すると次の日の朝には業者さんから二番手の買付け申込みが入り

タッチの差で今の土地を購入出来ました笑

『縁』『タイミング』『思い切り』

良い土地と出会うために大切な要素だと思います

このエピソードもまた詳しく記事にしようと思います(^^)